Flera tecken på kris – är bostadsbyggandet på väg mot en krasch?
På ett bostadsbygge i Örebro växer oron. Orsaken finns ett stenkast bort – mängder av lediga bostäder. Men ingen vet med säkerhet hur bostadsbyggandet utvecklas framöver. Blir det en liten dipp eller en krasch?
Våren 2017. Bostadsbyggandet ligger på rekordnivåer. I var och varannan kommun finns det minst ett pågående projekt. I de tre storstäderna och tillväxtorterna är aktiviteten betydligt högre än så. Där har byggherrar under flera år dammsugit marknaden på varje byggbar kvadratmeter. Lägg därtill Boverkets prognos om 700 000 nya bostäder fram till 2025 så har du framtidsutsikter som får varje fastighetsutvecklare, byggbolag och kanske en och annan byggnadsarbetare att dregla av tillfredsställelse.
Hösten 2017. Bostadsbyggandet ligger kvar på rekordnivåer. Boverket spår att det påbörjas 73 000 lägenheter under året. Den högsta siffran sedan tidigt 1970-tal. Men trots full fart på produktionen så har en oro börjat sprida sig. I augusti kom nyheten om fallande priser på bostadsrätter. Och sedan flera bakslag i snabb följd – bostadsrätter blir hyresrätter, reapris på nyproduktion, tuffare amorteringskrav och byggbolag som hoppar av bostadsprojekt och lämnar tillbaka markanvisningar.
Enligt Boverket är bostadsbyggandet för 2018 svårbedömt beroende på ”om osäkerheten på bostadsmarknaden får fäste”. Det är lätt att förstå prognosmakarna. Det finns knappast någon annan bransch där det svänger så fort och där psykologin spelar så stor roll. Orsaken är rädsla för prisfall då det är ett spel med höga insatser – där miljoner snabbt kan rinna mellan fingrarna – både för privatpersoner och byggbolag.
Snabba förändringar på marknaden har inträffat förr. Från överhettat till iskallt på ett par månader. Ingen vet med säkerhet hur det slutar denna gång. Här har du varningssignalerna du ska hålla koll på.
1: Nya bostäder utan gardiner
Det har blivit svårare att sälja nyproducerade bostadsrätter. Byggbolagen har försökt hålla uppe försäljningen genom att erbjuda lägre månadsavgift. En klassisk åtgärd när det börjar gå trögt på bostadsmarknaden. Byggbolaget Veidekke tog det hela till en ny krisnivå och införde en ”Black Friday” för bostäder under en hel månad. Fastighetsbolaget Wallenstam har omvandlat 90 bostadsrätter till hyresrätter för ett projekt i Solberga i södra Stockholm. Orsaken var ”osäkert marknadsläge”.
Tomma lägenheter är ett tecken på att något inte stämmer. Och för många lediga bostäder leder oundvikligen till tveksamhet bland byggbolagen.
Byggnadsarbetarna på bostadsbygget i Örebro jobbar på Ladugårdsängen. De som arbetar några våningar upp har milsvid utsikt över det platta landskapet. Kvarter efter kvarter av nybyggen reser sig mot skyn. Snickaren Mille Järhede har en son som flyttat in i en av lägenheterna.
– När jag är där och hälsar på så ser jag att det är många bostäder som står tomma. Det är klart att oron för framtiden ökar, säger han.
Utvecklingen har fått Boverket att agera.
– Vi har gjort en liten nedjustering för 2018 när det gäller bostadsbyggandet, men jag tror att vi behöver skriva ner den prognosen ytterligare. Jag tror att vi ligger för högt, säger Hans-Åke Palmgren, bostadsanalytiker på Boverket.
Boverket har fått signaler om att efterfrågan minskat i Storstockholm, Uppsala, Örebro och en del andra kommuner där det byggts mycket. Men är detta ett tecken på att bostadsbyggandet kommer rasa samman?
– Jag tror inte det byggs för många lägenheter i landet i dag. Däremot på fel platser och i fel prisklass, säger Hans-Åke Palmgren.
I klartext – det byggs för många dyra bostäder i centrala lägen i storstäder och för få billiga på orter med en mer lantlig touch. Det innebär att det kan uppstå en situation med mängder av tomma dyra lägenheter trots stor efterfrågan.
Boverket räknar med att från 2020 kommer bostadsbyggandet hamna på en nivå som är långsiktigt hållbar. Vi snackar 55 000 lägenheter om året. Men prognoser är prognoser och framtiden är osäker. Hans-Åke Palmgren utesluter inte att det kan bli en skakig resa.
– Det är svårt att bedöma utvecklingen just nu. Vi vet inte riktigt var det landar. Det som är problematiskt är att vi haft två kurvor som lutat kraftigt uppåt – bostadsrättspriserna och uppgången av bostadsbyggandet. En nedgång för bostadsrättspriserna kan leda till en negativ påverkan på byggandet.
Anders Nordstrand, vd för de allmännyttiga bostadsbolagen, säger att det kommer behöva byggas mycket även fortsättningsvis, men att det är en splittrad bild när det gäller hyresrätter. På vissa orter har det börjat bli balans när det gäller efterfrågan.
– Jag tror att fler är lite mer försiktiga och en del kommer nog att hålla tillbaka och bygga lite mindre än tidigare. Det krävs nu en mer noggrann analys av efterfrågan innan byggandet drar i gång.
Men han ser i närtid ingen dramatisk nedgång när det gäller produktionen av hyresrätter.
– Mycket av det som ska byggas det närmaste året är redan upphandlat och klart. Det är projekten som ska i gång efter det som kan påverkas.
Graferna från fastighetskrisen på 1990-talet visar tydligt hur kraftigt fallande bostadspriser påverkade bostadsbyggandet och därmed antalet jobb i byggbranschen. Priserna på bostäder utvecklades starkt under andra delen av 1980-talet. Sedan kom fastighetskrisen och priserna rasade, vilket innebar handbromsen i för nya bostäder. Det gick en varselvåg genom landet som ledde till massarbetslöshet.
2: Fallande aktiekurser
Att JM:s aktiekurs har halverats sedan förra sommaren visar att bostadsmarknaden är skakig. Nedgången är dramatisk och visar att aktiehandlarna är pessimistiska om framtiden. Även många andra företag med koppling till byggbranschen har fallit tungt.
JM:s affärsidé är lika genial som sårbar – utveckla och bygga bostäder i bra lägen. Enorma marginaler i goda tider – usla i dåliga. Just därför är JM känsliga för förändringar på bostadsmarknaden. Minsta lilla vågskvalp får aktiekursen att reagera.
JM var under hösten tydliga med att de förväntar sig en nedgång till mer normala byggnivåer. Marknaden bedöms som ”avvaktande” men företaget tror inte på något ”tvärstopp” som vi sett vid tidigare bostadskrascher.
Jonatan Sundelin är MB-ledamot på JM.
– Det finns en tröghet just nu, men jag känner ingen oro. Det som är tråkigt är att media haussar upp saker och ting, vilket leder till att folk håller hårdare i plånboken och avstår från att köpa lägenheter.
3: Färre vågar slå till
Osäkerhet är alltid ett dåligt tecken för bostadsbyggandet. Det gäller speciellt de finansiella villkoren. Vid otydliga regler blir marknaden passiv. Det gäller såväl bostadsutvecklare, som inte vågar sätta spaden i marken, som bostadsköparna som inte törs slå till på drömlyan.
Något annat som påverkar är naturligtvis bostadspriserna. I december hoppade byggbolaget Wästbygg av ett projekt i Täby norr om Stockholm. Efter ett ”stresstest” av marknaden kom de fram till att bostadspriserna mycket väl kan rasa betydligt mer. De var rädda för att projektet skulle innebära förluster och lämnade därför tillbaka marken till kommunen.
Det finns vissa likheter med dagens situation som den inför den stora fastighetskrisen 1990. Snabbt växande utlåning och skyhögt värderade fastigheter. Då gällde det främst kommersiella lokaler där det fanns en tro på en evigt god värdeutveckling, men även bostäder rycktes med. Priserna steg betydligt mer än i omvärlden. Då som nu diskuterades det och infördes även flera förändringar för att strama upp utlåningen.
– Det största hotet mot bostadsbyggandet i dag är kombinationen av alla finansiella förslag. Det handlar främst om hushållens möjligheter att finansiera sitt boende. Exempelvis amorteringskraven, men det finns även förslag om nya ränteregler för företag, säger Fredrik Isaksson, chefsekonom på Sveriges Byggindustrier (BI).
Fredrik Isaksson säger att den finansiella osäkerheten leder till att det blir mycket psykologi, vilket gör att många hushåll blir mer tveksamma.
– Det kan finnas en del nya projekt som tar längre tid att sälja och det kan på marginalen dra ner byggandet, men vårt huvudscenario är att byggandet i år blir lite lägre än förra året, men vi ser ingen större nedgång av bostadsproduktionen.
4: Offer som skördas
Tyvärr hänger det ihop – sämre tider leder till utslagning. När bostadsutvecklare och byggbolag börjar hoppa av projekt eller i värsta fall går i konkurs så är det ett tecken på en nedgång.
I alla tider har alla som kan hantera en hammare dragits till branschen vid goda tider. Samma sak gäller för bostadsutvecklare. Denna konjunkturuppgång är inget undantag – antalet företag som vill dela på kakan har ökat dramatiskt de senaste åren. Vissa menar att det finns en överetablering av bostadsutvecklare i dag.
Att inte bli av med bostäderna är varje bostadsbyggares mardröm och kan snabbt tillintetgöra bolagets existens. Extra kännbart är det för alla nya mindre aktörer. De har kommit in i marknaden i ett högt kostnadsläge och har ofta svagare finansiella muskler. Möjligen kommer en del tvingas kasta in handduken för att inte dra på sig för stora förluster, en utveckling som marknaden kan hantera. Det finns nämligen flera större aktörer som är redo att köpa in projekt när marknadspriset blir lägre. De har kapital och de är väl medvetna om att det ändå finns en underliggande, långsiktig efterfrågan på bostäder under många år framöver. Men om krisen förvärras och ett större antal bostadsutvecklare drabbas kan det slå hårt mot bostadsbyggandet.
5: Varsellappar på bygget
Från trygg anställning till varsel på några månader. Ja, så såg det ut vid den stora fastighetskrisen i början av 1990-talet. Snickaren Patrik Englund var med på den tiden.
– Jag jobbade på Peab då. I första vågen varslades ungefär 100 personer. Då klarade jag mig. Men ett par veckor senare fick ytterligare 75 sluta och då blev jag varslad. Det fanns inga jobb, så jag åkte till Norge.
Nu arbetar han på Byggbolaget och bostadsbygget i Örebro. Nio huskroppar med totalt 217 lägenheter. Projektet ska vara klart till sommaren.
Skyddsombudet Victor Johansson sätter skyddsräcken på en balkong på fjärde våningen. Foto: Kicki Nilsson
Kollegan Mille Järhede kör innerväggar – plåtreglar och gips. Han börjar känna en viss oro.
– Det börjar bli lite skakigt och till slut kommer en dipp. Frågan är bara när.
Bostäderna på Ladugårdsängen har hoppat mellan att vara bostadsrätter och hyresrätter. Något som visar hur osäker marknaden är just nu.
– Det senaste är att alla ska bli hyresrätter, säger Tony Rådberg, lagbas på bygget.
Han är ändå inte orolig för framtiden. Väl medveten om att det finns projekt som kommit så långt i planeringen att det kommer att byggas oavsett hur marknaden utvecklas.
– Vi har jobb i minst två år till, så jag känner ingen oro för varsel. Men vi får se vad som händer efter det. Jag tror att de måste byggas fler billiga bostäder. Det finns en efterfrågan eftersom vi blir fler och fler i landet. Men vanligt folk har inte råd – de kostar för mycket och hyrorna är för höga.