Därför bygger Byggnads igen

29 april 2015. Första spadtaget på två flerfamiljshus med 114 lägenheter i utkanten av Lund. Välklädda herrar med vita hjälmar lyfter lite jord och ler in i en kameralins. Vi har sett det förr, men detta är annorlunda. Spaden är fyrhövdad och tre av handtagen har greppats av höjdare från Byggnads, Kommunal och Riksbyggen. När de väl fått hål i jorden innebär det att Byggnads nu för första gången sedan 1990-talet mer aktivt tar sig in på fastighetsmarknaden igen.

Fakta: Så går fastighetsaffärerna till

Fyra månader senare. En byggkran svänger in över betongplattan med en väggform på kroken. Det är dags för enkling av en yttervägg på bottenplattan. På den andra huskroppen har bygglaget på byggbolaget Nimab kommit längre. Där skiner ny formplyfa på det första bjälklaget. Två betongare kämpar med armeringen. De är kort om folk, men förstärkning ska tydligen vara på gång efter helgen.
– Det är bra att facket investerar i bostäder. Det är något riktigt, något att ta på. Inga papper eller sånt skit, säger betongaren Per Lilja. Han får medhåll av snickaren Thomas Mårtensson.
– Jag tycker att bostäder är något som representerar Byggnads verksamhet.

Byggnads har sedan en tid velat ha en mer aktiv roll när det gäller Riksbyggen. I egenskap av största ägare har de drivit linjen att Riksbyggen ska bli mer av en samhällsbyggare än att enbart producera bostadsrätter. Med andra ord – även bygga hyresrätter. Något som nu blivit möjligt då Riksbyggen inrättat en särskild enhet för hyresrätter.
Målet är 400–500 lägenheter årligen. Riksbyggen har den nivån i sin plan. Upplägget kommer att variera mellan olika projekt, men det finns en grund där det faller på Riksbyggen att leta upp tomter, stå för projektutveckling, entreprenad och förvaltning. Byggnads köper sedan in sig i den färdiga fastigheten.
– Riksbyggen sköter det mesta löpande, men väljer till exempel huvudentreprenör i dialog med oss, säger Lars Hildingsson, Byggnads andre ordförande.

I dag är det mesta av Byggnads kapital placerat 
i aktie- och räntefonder. En mindre del finns i fastigheter. Men i och med bostadssatsningen kommer fördelningen successivt förändras.
– I det korta perspektivet kommer det inte innebära jättemycket, eftersom vi kommer att avyttra innehavet i Aberdeen till vår pensionsstiftelse. Det ger knappt 100 miljoner kronor som vi kan investera 
i bostadsbyggande utan att öka den totala exponeringen mot bostäder, säger Lars Hildingsson.
Köpen av byggprojekten kommer att finansieras olika beroende på hur marknaden ser ut. Bygget i Lund kommer Byggnads att betala genom att låna mellan 50 och 60 procent. Resten ska de pynta kontant. Att ta lån är inget som oroar Lars Hildingsson.
– Det finns en viss risk, men det får vi säkra upp genom längre räntebindningstid.
Någon oro verkar det inte heller finnas för fallande fastighetspriser.
– Nej. Vi betalar en del kontant och kommer att låna mellan 50 och 60 procent. Vi tror inte att hyreshus kommer att sjunka så mycket.

Experten: Bra köpläge för hyresfastigheter

Anledningen till att Byggnads väljer att låna är att de vill få tillgång till mer kapital. På finansspråk kallas detta hävstångseffekt. Förbundet räknar kallt med att kostnaden för lånen blir lägre än avkastningen. Byggnads räknar med mellan fyra och sju procents avkastning. Men det finns ett hot som kan fälla ekvationen.
– Den bygger på att allt blir uthyrt. Skulle det bli större vakanser blir det givetvis lägre intäkter.
Byggnads äger 22,5 procent av Riksbyggen. Därmed köper de indirekt hyresrätterna av sig själva. Frågan är hur prissättningen fungerar. Byggnads ordförande Johan Lindholm är trots allt ordförande även i Riksbyggen.
– Riksbyggen har fått ett fast pris från byggentreprenören och utifrån det har vi kommit överens. Allt är affärsmässigt, säger Lars Hildingsson.
Facket är medvetna om att de skulle kunnat få högre avkastning om de i stället satsat på bostadsrätter, men förbundet ser ändå en fördel med att satsa på hyresrätter då de själva under lång tid bildat opinion för fler hyresrätter och nu ”vill visa att de inte bara pratar utan även ser till att det blir gjort”. Något som de anser är värt en något sämre avkastning. Det finns drag av socialt byggande, men det finns ändå gränser.
– Vi kommer inte att bygga var som helst, utan enbart på platser där vi vet att det är stor efterfrågan. Främst i storstäderna, säger Lars Hildingsson.

Ute på arbetsplatsen säger de flesta att de inte är tillräckligt insatta när det gäller det ekonomiska. André Andersson är mest intresserad av vad som händer med avkastningen.
– Den ska gå tillbaka till verksamheten och inte till några bonusar för ledningen.

Byggnads historia som spelare på fastighetsmarknaden har i perioder varit stökig. På 1990-
talet fick BPA, fackets eget byggbolag, ekonomiska problem vid fastighetskraschen. Företaget splittrades och såldes delvis ut på marknaden. BPA hade ett nära samarbete med ett stort fastighetsbolag – nämligen Riksbyggen. Många gångar var styrelsen i de två 
i princip identiska. Sedan BPA-kraschen har Byggnads hållit fingrarna borta från fastighetsbyggande.
– Det skulle vara helt otänkbart att vi startade ett byggföretag med egen personal med tanke på BPA-affären, men det vi nu gör är att vi går in som ägare i färdigbyggda fastigheter och det är något helt annat, säger Lars Hildingsson.

En annan fråga är arbetsmiljön. När Byggnads byggde om sitt huvudkontor för några år sedan kantades bygget av skandaler med bland annat en uppsplittrad entreprenad och dålig arbetsmiljö. Frågan är vad förbundet lärt sig av detta.
– Vi har ett väldigt fokus på arbetsmiljön och det gäller även Riksbyggen. På etiska frågor, på att det ska vara kollektivavtal och en bra arbetsmiljö. Det vi gjort i Lund är att Riksbyggen anlitat en totalentreprenör som vi har ett väldigt gott förtroende för.

”Det skulle vara helt otänkbart att vi startade ett byggföretag med egen personal”

På bygget i Lund har de inte märkt något speciellt när det gäller arbetsmiljön.
– Arbetsmiljön är som vanligt, varken bättre eller sämre, säger snickaren Jimmy Gunnarsson.
Betyget blir alltså varken bra eller dåligt, men han blir rejält sur när han tar upp första och enda gången han sett facket på bygget. Det var på första spadtaget.
– De var här och gick på vägen utanför bygget. Och sedan var det något jippo därborta, säger Jimmy 
Gunnarsson, och pekar med hela armen.
– Vi var här och jobbade, de var där borta. Det 
kostar inte så mycket att komma in och hälsa och bjuda på en kopp kaffe.

Källby vall, Lund

• Handlar om totalt 228 hyresrätter i fyra flerfamiljshus. Etapp 1, som omfattar två hus och 114 lägenheter, är i gång.
• Bostäderna varierar mellan ett rum med sovalkov på 36 kvadratmeter upp till tre rum och kök på 74 kvadratmeter.
• Husen kommer att byggas med en platsgjuten betongstomme.
• Första inflyttning är planerad till hösten 2016.
• Hyresnivån är inte satt, men det kommer enligt Byggnads bli rimliga hyror, men ändå inte billigt då det handlar om nyproduktion.